100% Gratuito · sem cadastro · o progresso fica salvo no seu navegador

Checklist de Integralização de Imóveis ao Capital Social

Todas as fases e documentos para transferir imóveis de pessoa física para uma holding — matrículas, certidões de ônus, valor venal, laudo, ITBI e registro — na ordem em que o Registro de Imóveis exige.

A ordem é o produto: a prenotação caduca em 30 dias e exigência não cumprida recomeça o ato. Uma lista fora de sequência custa prazo, não só leitura.

⚡ Duas coisas diferentes — não confunda os documentos

Momento	Documento suficiente
REDIGIR o contrato matrícula, área, titulares, ônus, frações	Matrícula on-line / visualização — instantânea, e o dado é o mesmo. Não trave a redação esperando certidão.
REGISTRAR no Registro de Imóveis	Certidão assinada, emitida há ≤ 30 dias — sem ela o Registro devolve. Peça por último: pedida cedo, vence antes de chegar.

Antes de tudo: as decisões que definem os documentos

Pedir documento antes de decidir isto é trabalho que se joga fora — o capital social, por exemplo, só pode ser fixado depois do laudo, e o laudo depende de saber quais imóveis entram.

Capital social ≥ soma do valor dos imóveis

Tema 796 do STF: o que exceder o capital paga ITBI — inclusive se lançado como reserva de capital.

Critério de integralização: valor do IRPF ou valor de mercado

O valor do IRPF (art. 23 da Lei 9.249/95) não gera ganho de capital, mas o Município cobra ITBI sobre a diferença até o mercado. O valor de mercado gera 15% de ganho de capital e imunidade integral. É decisão de números, com laudo.

Objeto social sem atividade operacional

Solução de Consulta COTRI 13/2026-DF: holding de administração de bens próprios, sem receita operacional, não tem atividade preponderante imobiliária (art. 37 do CTN).

A holding vai alugar?

Locação é atividade do art. 37 do CTN e altera o risco. É o que o Tema 1.348 do STF define (sessão virtual de 09 a 19/10/2026).

Quem confere o quê, e quanto recebe

As quotas devem ser proporcionais ao que cada um confere. Desproporção é lida pelo Fisco como doação.

A casa de moradia entra na integralização?

A impenhorabilidade do bem de família (Lei 8.009/90) fica em discussão quando o imóvel passa ao patrimônio de pessoa jurídica.

Há imóvel financiado ou com alienação fiduciária?

Não se integraliza sem anuência do credor — e o contrato costuma vedar.

Seu progresso: 0 de 32 itens

Fase 0 — Levantamento e conferência

Saber exatamente o que existe, quanto vale e em nome de quem está. É o que evita o erro mais caro: descobrir um imóvel depois do capital já fixado.

Pesquisa de Bens por CPF dos titulares (Pesquisa Qualificada)RI Digital. Um pedido por UF; retorna até 10 matrículas; alcança registros a partir de 01/01/1976.Matrícula on-line de cada imóvel (visualização do inteiro teor)Basta para REDIGIR o ato: matrícula, área, titulares, frações e ônus. Instantânea e sem espera.Certidão assinada de cada imóvel (ICP-Brasil, emitida há ≤ 30 dias)Reserve para o protocolo (Fase 4). Pedida cedo, vence antes de chegar ao Registro.Certidão negativa de ônus reais e ações de cada imóvelMesma regra de validade: 30 dias.Certidão do valor venal do exercícioPrefeitura do município do imóvel.Laudo de avaliação de mercado, por profissional habilitadoBase do capital social e da futura doação de quotas.RG, CPF e comprovante de residência dos titularesCertidão de casamento — e pacto antenupcial, se houverDefine o regime de bens e a necessidade de anuência do cônjuge.Certidão de óbito do titular falecido, se a fração vier de inventárioquando aplicável

Fase 1 — Constituição da holding

Abrir a sociedade com o objeto social desenhado e o capital já calculado.

Contrato social com objeto social desenhado e capital já calibradoRegistro na Junta Comercial do EstadoCNPJInscrição municipalCertidão Simplificada da Junta ComercialEmitida há até 30 dias.

Fase 2 — Alteração contratual com conferência de bens

É ESTE ato que opera a transferência. O art. 64 da Lei 8.934/1994 dispensa a escritura pública: a certidão do contrato arquivado na Junta é título hábil para o Registro de Imóveis.

Alteração contratual descrevendo cada imóvel: identificação, área, titulação e número da matrículaRequisito normativo — descrição genérica é devolvida.Critério de avaliação dos bens declarado no próprio atoArt. 1.055, §1º, do Código Civil: os sócios respondem pela exata estimação.Arquivamento da alteração na Junta ComercialCertidão de Inteiro Teor da alteração — via ORIGINALNão se aceitam cópias autenticadas.Anuência dos demais co-proprietários ou renúncia ao direito de preferênciaquando aplicávelArt. 504 do Código Civil. Só se aplica havendo condomínio.

Fase 3 — ITBI: reconhecimento da imunidade

O Registro não registra sem isto: guia paga OU declaração de não-incidência do Município.

Requerimento de reconhecimento de imunidade na PrefeituraCertidão de não-incidência do ITBI — ou guia de recolhimento, se houver excedenteCertidão negativa de IPTU, se exigidaquando aplicávelConfirmar na Prefeitura e no cartório antes de pedir.Ciência de que a imunidade é concedida sob condição resolutivaO Município pode revisar a atividade preponderante na janela de 2 anos do art. 37 do CTN.

Fase 4 — Protocolo no Registro de Imóveis

Registro competente: a serventia que cobre a circunscrição onde o imóvel está localizado.

Prenotação no Registro de ImóveisGarante a prioridade. Validade de 30 dias.Acompanhar a nota de exigências e cumpri-la em até 30 diasExigência não cumprida no prazo perde a prenotação.Recolher os emolumentosBase de cálculo: o MAIOR entre valor de avaliação, valor do ITBI e valor declarado.

Fase 5 — Depois do registro

O que consolida a estrutura e a protege de questionamento.

Averbações necessárias (atualização de cadastros e dados dos transmitentes)Transferir IPTU e cadastros municipais para o CNPJ da holdingAtas de deliberação das conferências de bensSubstância econômica: é o que a fiscalização cobra.Escrituração contábil regular desde o primeiro atoDoação das quotas com reserva de usufruto vitalícioITCMD sobre valor de mercado (LC 227/2026).Atualizar a declaração de IRPF dos sócios

Documentos exigidos no protocolo

O que vai junto ao Registro de Imóveis — e a validade de cada um.

Documento	Onde obter	Validade
Certidão de matrícula atualizada	RI Digital ou cartório	30 dias
Certidão negativa de ônus do imóvel	RI Digital ou cartório	30 dias
Certidão Simplificada da empresa	Junta Comercial	30 dias
Certidão de Inteiro Teor da alteração (original)	Junta Comercial	30 dias
Guia do ITBI paga ou certidão de imunidade	Prefeitura	—
Laudo de avaliação	Profissional habilitado	—
Anuência do cônjuge, quando aplicável	Cartório de notas	—
Anuência dos condôminos / renúncia à preferência	Instrumento particular	—

Os erros que travam o processo

Cada um custa prazo, não apenas retrabalho.

✕ Levar a VISUALIZAÇÃO da matrícula ao protocolo, em vez da certidão assinada

Não tem validade jurídica — o Registro devolve. (Para REDIGIR o ato, ao contrário, a visualização basta: o erro é na hora de registrar.)

✕ Apresentar certidão com mais de 30 dias

Exigência. Se a prenotação caducar, o ato recomeça.

✕ Levar cópia autenticada da certidão da Junta Comercial

Só se aceita a via ORIGINAL.

✕ Fixar o capital social abaixo do valor dos imóveis

ITBI sobre o excedente (Tema 796 do STF).

✕ Começar a alugar antes de resolvido o Tema 1.348

Pode desfazer a imunidade, que é concedida sob condição resolutiva (art. 37 do CTN).

Onde obter

Certidão digital (nacional, oficial)

ridigital.org.br — Certidão Digital assinada, com validade de 30 dias

Matrícula on-line (visualização)

registrodeimoveis.org.br — inteiro teor para leitura e conferência, sem validade jurídica

Valor venal do imóvel

site da prefeitura do município do imóvel

Validar a autenticidade da certidão

assinador-web.onr.org.br — confira se o link começa com esse domínio

Emolumentos estimados (SP)

arisp.com.br — Calculadora de Emolumentos e Tabela de Custas vigente

⚠️ O endereço registradores.onr.org.br/CertidaoDigital, que alguns cartórios ainda publicam, responde erro 403 — foi substituído pelo RI Digital.

📋

Faltam 29 itens obrigatórios

Quer que a gente conduza a integralização com você? Revisamos cada documento, pedimos as certidões no prazo certo e protocolamos no Registro.

💬 Falar com um especialista Simular a economia →

Material informativo, atualizado em 13/10/2026. Base: art. 64 da Lei 8.934/1994 · arts. 1.055 e 504 do Código Civil · art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal · Tema 796 e Tema 1.348 do STF · LC 227/2026 · Solução de Consulta COTRI 13/2026-DF. As exigências da serventia competente prevalecem sobre esta lista. Alíquotas de ITCMD são estaduais; a base do ITBI é municipal. Não substitui parecer jurídico.